15 Februar

Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung

In diesem Beitrag informieren wir Sie über das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung.

Das nachfolgende Zitat gibt die Ansicht eines prominenten Architekten im Rahmen der ersten Eröffnung der Kölner Oper 1957 wieder. Er wurde auch gewählt, da es sich um ein prominentes Objekt handelt, was letztlich bis heute auf seine vollendete Verwirklichung wartet.

„Der Architekt muss den Weg der Wahrheit gehen (…) Er muss, um dieser Wahrheit zu dienen, auch etwas wagen!“
– Wilhelm Riphahn, 1957 auf der Eröffnungsfeier der Kölner Oper

Der Beitrag gibt im Übrigen die persönliche Auffassung des Verfassers wieder zum wesentlichen Inhalt des neuen Bauvertragsrecht 2018. Dieser Beitrag enthält das stille Bedauern, dass es dem Verdingungsausschuss in Berlin noch nicht gelungen ist, einen vergleichbaren Entwurf zur Fortschreibung der VOB/B (2016) umzusetzen.

Struktur und Systematik der Gesetzesänderung

Die Reform des Bauvertragsrechts hat zu den Änderungen kaufvertraglicher Vorschriften geführt, insbesondere im Bereich der Leistungskette. Außerdem fanden leichte Eingriffe in das allgemeine Werkvertragsrecht, die Abschlagszahlung, die fiktive Abnahme und in die Kündigung aus wichtigem Grund statt. Ergänzende Vorschriften zum Bau – und Architektenvertrag wurden hinzugefügt sowie verschiedene Sonderrechte definiert. So zum Beispiel das Sonderrecht Bauvertrag, Sonderrecht Verbrauchervertrag, Sonderrecht Architekten- und Ingenieurvertrag und das Sonderrecht Bauträgervertrag.

Das Modell des BGB

Das BGB enthält knappe und abstrakte Begriffsbestimmung. Der Vorteil dabei ist, dass es einen überschaubaren Regelungsumfang hat. Der Nachteil allerdings, dass viele unbestimmte Rechtsbegriffe vorhanden sind. Es gibt starke Abweichung von VOB/B in zentralen Punkten, wie dem Anordnungsrecht und den Preisanpassung. Auch gab es Änderung des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB). Die für uns relevanten sind die Änderungen der Informationspflichten bei Verbraucherverträgen sowie die des Inhalts der Baubeschreibung des Bauträger.

Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung

Die Neueinführung des § 439 Abs. 3 BGB-E hat zur Folge, dass es eine Klarstellung der Kostentragungspflicht des Verkäufers bei Einbau mangelhafter Sache gibt. Zudem eine verschuldensunabhängige Mängelhaftung des Verkäufers von Baustoffen etc. auch für Ein- und Ausbaukosten in der Lieferkette. Mit dieser Neueinführung wird das Urteil des EuGH vom 16.06.2011 und damit der Verbrauchsgüterkaufrichtlinie 1999/44/EG umgesetzt. Das ursprünglich angedachte Wahlrecht des Käufers wurde gestrichen. Der Verkäufer wird dadurch geschützt, dass Käufer lediglich Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen kann (Auslegung wie § 637 BGB).

Neueinführung §§ 445a, 445b BGB-E

§ 445a entspricht im Wesentlichen § 478 BGB im Verbrauchsgüterkauf. Er greift lediglich bei neu hergestellten Sachen und stellt einen selbstständigen Regressanspruch dar. Er betrifft nicht nur Verhältnis Verkäufer – Käufer, sondern auch alle weiteren Vertragsverhältnisse der Lieferkette, insofern die Schuldner Unternehmer sind (vgl. Abs. 3). § 445b entspricht dem im Verbrauchsgüterkauf angesiedelten § 479 BGB. Der Bauunternehmer stellt nicht den „Letztverkäufer“ dar. Die Verjährung der Ansprüche erfolgt gemäß § 445b BGB-E nach 2 Jahren

Strukturänderung im Werkvertragsrecht des BGB (neu)

Titel 1 – Werkvertrag und ähnliche Verträge

Untertitel 1 – Werkvertragsrecht §§ 631 – 650

Kapitel 1 – Allgemeine Vorschriften §§ 650a – 650h
Kapitel 2 – Bauvertrag §§ 650i – 650n
Kapitel 3 – Verbraucherbauvertrag § 650o
Kapitel 4 – Unabdingbarkeit §§ 650p – 650t

Untertitel 2 – Architekten- und Ingenieurvertrag §§ 650u – 650v
Untertitel 3 – Bauträgervertrag
Untertitel 4 – Reisevertrag

Hinweis: Ergänzungen und weitere Neuregelungen sind im Architekten- und Ingenieurvertragsrecht umfänglich zum Bauträgervertrag und auch zum Maklervertrag für die kommende Legislatur zu erwarten

Allgemeine Vorschriften Werkvertrag – Abschlagszahlung

Die Neufassung des § 632a Abs. 1 S. 1 und 2 BGB-E lautet wie folgt:

„Der Unternehmer kann von dem Besteller eine Abschlagszahlung in Höhe des Wertes der von ihm erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistung verlangen. Sind die erbrachten Leistungen nicht vertragsgemäß, kann der Besteller die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlags verweigern. Die Beweislast für die vertragsgemäße Leistung verbleibt bis zur Abnahme beim Unternehmer.“

Das Kriterium „Wertzuwachs im Vermögen des Bestellers“ wurde gestrichen und durch „Vertragswert der vertragsgerecht erbrachten Leistung“ ersetzt. Ferner wurde die Unterscheidung „Wesentliche“ – „Unwesentliche“ Mängel gestrichen. Bis zur Abnahme verbleibt Beweislast seitens des Auftragnehmers. Der ursprüngliche Abs. 2 wird in §§ 650t und 650u BGB-E verlegt. Der ursprüngliche Abs. 3 wird in § 650I Abs 2 BGB-E verlegt.

Allgemeine Vorschriften Werkvertrag – Fiktive Abnahme

Der § 640 Abs. 1 § 3 BGB wurde aufgehoben und der § 640 Abs. 2 BGB-E neu geschaffen. Dieser lautet wie folgt:

„Als Abgenommen gilt ein Werk auch, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werkes eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Ist der Besteller ein Verbraucher, so treten die Rechtsfolgen des Satzes 1 nur dann ein, wenn der Unternehmer dem Besteller zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angaben von Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen hat;…“

Das Problem des alten S. 3 lag in der Beweislast für die „Abnahmereife“ seitens des Unternehmers. Durch die Neuregelung muss der Auftraggeber unter Nennung eines konkreten Mangels (Mangelsymptom) die Abnahme verweigern, um den Eintritt der Abnahme nach Fristablauf zu verhindern. Der Unternehmer muss trotzdem weiterhin belegen, dass das Werk fertiggestellt bzw. abnahmefertig ist. Dies ist dann der Fall, wenn die vertraglich geschuldete Leistung abgearbeitet ist. Bei fehlender Rüge ist das Vorhandensein von Mängeln unerheblich.

Allgemeine Vorschriften Werkvertrag – Kündigung

Außerdem erfolgte die Neueinführung § 648a BGB-E. Der da lautet:

Kündigung aus wichtigem Grund

(1) „Beide Vertragsparteien können den Vertrag aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden kann.“ […]

Absatz 2 des § 648a BGBG-E ermöglicht auch eine Teilkündigung bei klar abgrenzbaren Teilleistungen. Absatz 4 verpflichtet zur gemeinsamen Leistungsfeststellung nach erfolgter Kündigung. Dabei entsteht eine Beweislastumkehr zu Lasten der sich verweigernden Partei. In Absatz 5 wird regelt, dass bei einer Kündigung aus wichtigem Grund, der Unternehmer nur die tatsächlich erbrachte Leistung vergütet erhält. Ein möglicher Ausgleich für nicht erbrachte Leistungen kann ausschließlich in Form von Schadensersatzansprüchen nach § 280 Abs. 1 BGB geltend gemacht werden

Bauvertrag – Definition

Auch wurde der § 650a BGB-E neu geschaffen. Dieser besagt:

(1) „Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Für den Bauvertrag gelten ergänzend die folgenden Vorschriften dieses Kapitels.“

(2) „Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ist ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist.“

Trotz der Neuschaffung ist diese Norm auch weiterhin ein Unterfall des Werkrechts. Die allgemeine Vorschriften gelten weiterhin, sofern keine spezielleren Vorschriften eingreifen. Der Bauwerksbegriff gilt wie in § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB beschrieben. Dabei handelt es sich um eine bewegliche, durch Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache (BGH, Urteil vom 18.01.2001 – Az.: VII ZR 247/98).

Bauvertrag – Anordnungsrecht

(1) „Begehrt der Besteller 1. eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs (§ 631 Abs. 2)

Des Weiteren wurde § 650b BGB-E neugeschaffen. Änderung des Vertrags; Anordnungsrecht des Bestellers

2. Eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist, streben die Vertragsparteien Einvernehmen über die Änderung und die infolge der Änderung zu leistende Mehr-oder Mindervergütung an. […]“

Die Nr. 1. Des §650b BGBG-E beinhaltet die Anordnung zur Änderung des Werkerfolgs und Nr. 2 die Anordnung von Leistungen, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig sind.

Bauvertrag – Anordnungsrecht – (Systematik)

Minimalvoraussetzungen zur Bestimmung der Leistung nach § 631 Abs. 1 BGB ist die Festlegung des Bauziels. Das Bauziel ist die Verwirklichung des funktionalen Werkerfolgs im Sinne des § 633 Abs. 2 BGB. Dazu gibt es zwei Ausschreibungsmethoden. Erstens die funktionale Ausschreibung (mit einem Leistungsprogramm – § 7 Abs. 13-15 VOB/A), die die Festlegung des geschuldeten Werkerfolgs über die Beschreibung des Bauziels beinhaltet. Sowie zweitens die detaillierte Ausschreibung (mit Leistungsprogramm – § 7 Abs. 9-12 VOB/A), die die Festlegung des geschuldeten Werkerfolgs über die Beschreiung der Bauleistung bestimmt.

Bei § 650b Abs. 1 BGB-E ist eine Differenzierung notwendig denn zusätzlich erforderliche Leistungen werden von §650b Abs. 1 Nr. 2 BGB-E erfasst und beinhalten ein freies Anordnungsrecht. Bei der Abändern von Leistungen nach 650b Abs. 1 Nr. 1 BGB-E müssen die Ausführungen dem Auftragnehmer zumutbar sein. Davon wird allerdings eine Ausnahme gemacht, wenn sich der Auftragnehmer aufgrund Unzumutbarkeit auf betriebsinterne Gründe beruft. Die Beweislast dieser Zumutbarkeit liegt auf Seiten des Auftraggebers

Verbraucherbauvertrag – Widerrufsrecht

Für das Verbraucherbauvertragsrecht wurde ein Widerrufsrecht in § 650I BGB-E neu geschaffen. Dieses Widerrufsrecht beinhaltet, dass dem Verbraucher bei Verbraucherbauverträgen ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB zusteht. Gemäß § 356e BGB-E beginnt hierfür die Widerrufsfrist erst mit der Belehrung. Die Belehrungspflicht besteht für Unternehmer gemäß Art. 249 Abs. 3 EGBGB. Die Rechtsfolgen richten sich nach § 357d BGB-E. Grundsätzlich besteht ein Anspruch auf Rückgewehr der erbrachten Leistung. Dieser ist ausgeschlossen, wenn Wertersatz geleistet wird. Für die Berechnung des Wertersatzes ist die vereinbarte Vergütung zugrunde zu legen. Wenn die Vergütung unverhältnismäßig hoch ist, gilt der Marktwert.

Verbraucherbauvertrag – Abschlagszahlung

Außerdem wurde im Bereich der Verbraucherverträge der § 650m BGB-E bezüglich der Abschlagszahlungen neu geschaffen. Dieser besagt:

„(1) Verlangt der Unternehmer Abschlagszahlungen nach § 632a, darf der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen nach § 650c nicht übersteigen. […]“

Die Abschlagszahlungen sind nicht mehr als 90% der vereinbarten Vergütung. Abs. 2 des § 650m BGB-E besagt, dass dem Verbraucher eine Sicherheit in Höhe von 5% der vereinbarten Vergütung bei 1. Abschlagszahlung für rechtzeitige Herstellung zu leisten ist. Eine weitere Sicherheit iHv. 5% ist zu leisten, wenn sich das Gesamtvergütungsanspruch durch Anordnung oder ähnliches um mehr als 10% erhöht. Absatz 4 besagt, dass abweichenden Vereinbarungen unwirksam sind, wenn sie den Verbraucher zu einer Sicherheitsleistung für die vereinbarte Vergütung verpflichtet, die die nächste Abschlagszahlung oder 20% der vereinbarten Vergütung übersteigt.

Auch § 650n BGB-E wurde neu geschaffen und bezieht sich auf die Erstellung und Herausgabe von Unterlagen. Danach hat der Unternehmer rechtzeitig vor Beginn der Ausführung die Herausgabe von Planungsunterlagen zu leisten, um gegenüber Behörden Nachweise erbringen zu können. Diese Pflicht besteht nicht, wenn der Verbraucher oder ein von ihm beauftragter Dritter wesentliche Planungsvorgaben erstellt hat.

Verbraucherbauvertrag – Unabdingbarkeit

Bezüglich der Unabdingbarkeit der Verbraucherbauverträgen wurde § 650o BGB-E geschaffen. Dies ist eine abweichende Vereinbarung „von § 640 Abs. 2 S. 2, den §§ 650i bis 650l und 650n kann nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden. Diese Vorschriften finden auch Anwendung, wenn sie durch anderweitige Gestaltungen umgangen werden.“

Für den Architekten- und Ingenieurvertrag wurden vertragstypische Pflichten in § 650p BGB-E wie folgt definiert:

Durch einen Architekten- oder Ingenieurvertrag wird der Unternehmer verpflichtet, die Leistung zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen. […]

Eine Definition der vertragstypischen Leistungspflichten des Architekten bzw. Ingenieurs ist hier enthalten. Es findet eine Differenzierung zwischen Zielfindungs- / Planungs- und Ausführungsphase statt.

Abs. 2: Pflicht des Unternehmers zur Erstellung einer Planungsgrundlage, sowie Kostenschätzung, insofern wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart worden sind Michael

Architekten- und Ingenieurvertrag – Sonderkündigungsrecht

Auch § 650r BGB-E wurde neu geschaffen und beinhaltet ein Sonderkündigungsrecht.

Nach Vorlage von Unterlagen gemäß § 650p Abs. 2 kann der Besteller den Vertrag kündigen. […]

Diese 2-wöchige Kündigungsfrist beginnt nach Vorlage der vom Architekten erstellten Planungsgrundlage und sowie der Kosteneinschätzung. Nach ergebnislosem Ablauf einer gesetzten Frist zur Zustimmung, kann Unternehmer ebenfalls kündigen. Die Rechtsfolgen dazu ist, dass der Unternehmer einen Vergütungsanspruch für die bereits erbrachte Planungsleistung hat.

Architekten- und Ingenieurvertrag – Teilabnahme

Zudem wurde in § 650s BGB-E die Teilabnahme neu geregelt. Danach kann der Unternehmer ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers oder der bauausführenden Unternehmer eine Abnahme der von ihm bis dahin erbrachten Leistung verlangen.

Architekten- und Ingenieurvertrag – Gesamtschuldnerische Haftung mit dem bauausführenden Unternehmer

In § 650t BGB-E wird geregelt:

„Nimmt der Besteller den Unternehmer wegen eines Überwachungsfehlers in Anspruch, der zu einem Mangel an dem Bauwerk oder an der Außenanlage geführt hat, kann der Unternehmer die Leistung verweigern, wenn auch der ausführende Bauunternehmer für den Mangel haftet und der Besteller dem Bauausführenden Unternehmer noch nicht erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung hat.“

Der Grundsatz der Vorrangigkeit der Nacherfüllung wird hier in das Gesamtschuldverhältnis zwischen Architekten und Unternehmer transportiert. Erst dann besteht gegenüber dem Architekt ein Anspruch auf Schadensersatz, wenn Besteller dem ebenfalls erfolglosen Unternehmer zuvor erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat.

Architekten- und Ingenieurvertrag – Anwendbare Vorschriften

In der Neuschaffung des § 650q BGB-E wird folgendes geregelt

„Für Architekten- und Ingenieurverträge gelten die Vorschriften des Kapitel 1 des Untertitels 1 sowie die §§ 650b, 650e bis 650h entsprechend, soweit sich aus diesem Untertitel nichts anderes ergibt. […]“

Grundsätzlich gelten diese Vorschriften für den Werkvertrag entsprechend, darüber hinaus die oben genannten Normen. Die bisherige Dogmatik lies keine Anspruchsgrundlage zu. Der Verweis auf HOAl als Preisrecht ist unbrauchbar. Insbesondere stellt § 10 HOAI keine Anspruchsgrundlage dar.

Bauträgervertrag

Bezüglich der Bauverträge wurde § 650u BGB-E neu geschaffen. Dieser besagt:

„(1) Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. […]“

Dies ist eine Definition der Bauträgervertrag. § 650u BGB-E verweist ferner auf Untertitel 1., der die Herstellungsverpflichtung näher definiert. Außerdem enthält § 650u BGBG-E enumerativ aufgezählte Ausnahmen.

§ 650v BGB-E regelt Abschlagszahlung. Danach gilt Folgendes: „Der Unternehmer kann von dem Besteller Abschlagszahlungen nur verlangen, soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grund von Artikel 244 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch vereinbart sind.‘‘ Entspricht dem Verweis aus MaBV.

Prozessuales

Gemäß § 71 Abs. 2 Nr. 5 GVG gibt es eine Erweiterung der ausschließlichen Zuständigkeit des LG:

a) bei Streitigkeiten über Anordnungsrecht des Bestellers gemäß § 650b BGB-E

b) bei Streitigkeiten über die Höhe des Vergütungsanspruchs infolge einer Anordnung nach § 650c BGB-E • Gemäß §§ 72a Nr. 2, 119a Nr. 2 GVG Flächendeckende Einführung von Baukammern und Bausenaten.

§ 650d BGB-E ermöglicht einer Eilentscheidung „Zum Erlass einer einstweiligen Verfügung über das Anordnungsrecht gemäß § 650b oder die Vergütungsanpassung gemäß §650c ist es nach Beginn der Bauausführung nicht erforderlich, dass der Verfügungsgegenstand glaubhaft gemacht wird.“

Diese Eilentscheidung ist bei Streitigkeiten über zusätzliche oder geänderte Leistungen , Zumutbarkeiten (§ 650b Abs. 1 BGB-E) und der Bemessung der Vergütung nach § 650с BGB-E möglich.

Gestrichen wurde der angedachte Einigungsversuch unter Beiziehung eines Sachverständigen, denn die Parteien müssten die Möglichkeit haben nach einer Anordnung schnellen Rechtsschutz zu erhalten. Dies kann ohne Glaubhaftmachung des Verfügungsgrundes beantragt werden.

Michael Kirsch, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht